一个烂尾楼盘的“涅槃重生”

原标题：一个烂尾楼盘的“涅槃重生”

案件承办法官实地考察楼盘。

(资料图片)

案件承办法官实地考察楼盘。

近日，随着湖北省阳新县人民法院审委会专职委员、岚鑫房地产开发有限公司（下称“岚鑫公司”）破产清算案审判长曹树才一锤定音，裁定终结岚鑫公司破产程序，阳新法院通过运用府院联动机制、创新“土地虚拟分割”等方式，一众购房者多年翘首以盼的购房款终于“落袋为安”，“摆烂”4年之久的楼盘世纪铭城“重获新生”，迎来盘活的希望——

清偿面临“拦路虎”

2015年，岚鑫公司成立后，在阳新县城东新区开发了世纪铭城项目。后因该公司违规建设、违规销售、一房多卖、欠付大量工程款、法定代表人职务侵占等原因，导致一系列错综复杂的刑事、行政、民事重大疑难问题。

此外，岚鑫公司与其合作伙伴湖北园晟置业有限公司开发的房地产项目位于同一块土地之上，国有土地使用权人为园晟公司。园晟公司因自身债务问题，导致其被多家法院查封，进而使得世纪铭城项目不断停工、复工，2019年，该楼盘彻底停工烂尾。

烂尾后，因岚鑫公司无法按时交房、清偿债务，大量购房者、债权人长期上访，给政府带来了治理难题和信访难题。

据曹树才介绍，世纪铭城项目在建工程共有住宅517套，涉及一房多卖的共计303户，库区移民安置对象158户，其中一房多卖中与库区移民安置对象所购房屋冲突的共计42户，购房标的物不明确的共计163户，购买园晟公司项目的67户。开发商明知房屋套数有限，仍然实施一房多卖销售策略，造成该楼盘总购房户数近1000户。

2021年1月14日，阳新法院依法受理岚鑫公司债权人破产清算申请。但至破产受理日，园晟公司未按合作协议约定将世纪铭城项目土地使用权过户给岚鑫公司，岚鑫公司进入破产程序后，名下无可供处置的破产财产，向购房者、债权人清偿的物质基础如何保障成为本案中的最大“拦路虎”。

面对这一难题，阳新法院创新采用“土地虚拟分割”的方式，为债务人办理土地使用权证。

案件承办人、阳新法院破产审判团队负责人刘细刚介绍说，岚鑫公司与园晟公司间合作开发协议有效，且性质属于土地使用权转让合同，阳新法院依法判令园晟公司将世纪铭城项目土地使用权过户登记给岚鑫公司，认定资产归属。同时，该院通过府院联动机制，提出法律上进行“土地虚拟分割”的方案，即将两家公司的土地使用权证进行分割以锁定权利人，对该整个地块的经济技术指标没有产生实质性影响。项目续建过程中，通过协商的方式处理相关配套及附属设施的使用，竣工验收时两个项目仍视为一个整体进行验收。

最终府院联动会议采纳了此方案，在相关行政机关的全力配合下，阳新法院通过司法程序落实了“土地虚拟分割”方案，顺利为岚鑫公司办理了土地使用权证，为购房者、债权人能够获得清偿奠定了物质基础。

为了群众的安居梦

安居是乐业之本，是群众的最大需求之一，但对库区部分移民群众来说，4年的维权之路困难重重，刚需眼睁睁成为泡影。

“案件首先考虑的是民生问题，必须要保障购房者的‘优先权’。”阳新法院院长王建明在案件讨论会上强调。群众利益高于天，群众的关切是工作的重点。为解决库区移民问题，承办此案的法官心急如焚。

他们多次前往阳辛村，慰问安抚该村购房者，给群众送去了亲切的司法关怀和祝福，并郑重承诺：这桩案子，一定给乡亲们办好，把购房款一分不少讨要回来。

在破产清算法槌落下之前，该院结合线上线下渠道，在债权人会议上做足法律释明工作，共有322户购房者愿意解除购房合同，清退购房款共5708万元。

购房者陈某婷的公公身患癌症，治疗花光积蓄，急需用钱做手术。鉴于情况特殊，政府和法院采取府院联动机制，给管理人发去“求助函”，最终由管理人垫付20万元作为医药费，待退款时归还；工程承包商赵某在焦急等待工程款的漫长过程中突然中风，经破产清算，工程款债权清偿率为98%，赵某对此感到很满意。

期间，该院为解决职工债权问题，还指导管理人在资产盘活过程中顺利找到了非抵押财产，成功清偿了职工工资债权。

创新机制解堵点

该案审理期间，阳新法院通过府院联动机制，成立破产专项援助资金。阳新法院指导管理人核查债权债务，利用“破栗子”“小火鸟”平台召开债权人会议7次，成功虚拟分割土地，为债务人办理了土地使用权，清退了5批购房者房款。

2023年7月10日，阳新法院宣告岚鑫公司破产。7月29日，阳新法院裁定终结岚鑫公司破产程序。岚鑫公司破产清算案，清理债务超过2.45亿元。其中，322户购房者的购房款全额退还，98%的工程款和职工工资得以清偿，实现了近3亿元资产彻底盘活，释放土地资源近2万平方米。

如何恰当地将破产楼盘整体式出售，保障破产财产处置价值最大化，创新方式充分保障管理人履职，这对阳新法院来说是一个不小的挑战。为此，阳新法院针对本案巧打“组合拳”，创新了多项办案机制。

在资产处置过程中，为节约续建成本，避免二次烂尾，该院按照“政府主导、部门联动、法院主审”工作原则，积极争取党委、政府支持，协调多部门共同参与，召开府院联动专题会议15次，成功以评估值95.85%、近3亿元的评估价格，将项目整体出售给阳新城发公司，妥善处置破产财产，保障了广大购房者、债权人的合法利益。

另外，该院优选破产案件管理人并指导、协助管理人依法履职，化解了案件审理过程中的一系列堵点、难点。一方面，全力保障管理人高效履职，设立管理人查询办公室，管理人可直接查询债务人的财产；另一方面，着力优化重点财产处置方式，破产案件经阳新法院裁定受理后，管理人可持法院出具的“受理裁定书”及“指定管理人决定书”，直接进行财产解封，无须再办理解封手续，切实提升了案件审理的质效。

据了解，阳新城发公司正式接手世纪铭城后，将续建该工程，让这个牵动无数人的烂尾楼盘“涅槃重生”。（陈 洁 杨李君 文/图）

关键词：